Berliner Wohneigentum im Erschwinglichkeitshoch
erliner Wohneigentum ist so erschwinglich wie seit fünf Jahren nicht mehr. Das ergab der vom ermittelte Erschwinglichkeitsindex für die Stadt Berlin. Ab 2012 wird ein leichter Abfall der Kennzahlen prognostiziert.
Im Osten Berlins konnte Wohneigentum zuletzt im Jahr 2006 zu vergleichbar günstigen Bedingungen erworben werden. In den westlichen Bezirken waren die Konditionen letztmalig im Jahr 2004 so gut. "Die bisher gute Entwicklung hat mit dem Jahr 2010 vermutlich ihren Höhepunkt erreicht", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. "Der Markt profitiert derzeit von dem niedrigen Zinsniveau. Sobald dieses wieder steigt, wird Wohneigentum weniger erschwinglich sein", erklärt Schick.
Dem IVD-Erschwinglichkeitsindex liegen nicht nur Immobilienpreise und verfügbares Einkommen zugrunde. Auch der aktuelle Zinssatz wurde in die Berechnungen mit einbezogen. Der Untersuchung liegt die Annahme zugrunde, dass ein Haushalt zur Finanzierung eines Eigenheims mit mittlerem Wohnwert 25 Prozent seines verfügbaren Einkommens für Zins- und Tilgungszahlungen aufwenden muss. Ist diese Annahme erfüllt, entspricht das einem Indexwert von 100.
Mit steigendem Indexwert müssen insgesamt weniger als 25 Prozent des verfügbaren Einkommens in den Erwerb von Wohneigentum investiert werden. Werte unter 100 bedeuten hingegen, dass mehr als ein Viertel des verfügbaren Einkommens für die Annuitätenzahlungen bereit gestellt werden muss.
Große Unterschiede zwischen Ost- und Westbezirken
Dem IVD-Index zufolge ist Wohneigentum im Osten Berlins sehr viel leichter erschwinglich als in den westlichen Bezirken. Der höchste Indexwert von 116 Punkten wird in Treptow-Köpenick erreicht. Dort müssen nur 21,5 Prozent des Einkommens für Tilgungs- und Darlehenszahlungen aufgewendet werden. In Lichtenberg sind es 22,3 Prozent, in Neukölln 22,5 Prozent, in Pankow 23,1 Prozent und in Marzahn-Hellersdorf 23,4 Prozent.
Im Westen Berlins erreichen Haushalte die Hundertpunktemarke nicht. Der teuerste Bezirk ist Charlottenburg-Wilmersdorf. Dort ist die Erschwinglichkeit niedriger als in allen anderen Bezirken. Haushalte müssen durchschnittlich 35,2 Prozent des verfügbaren Einkommens für den Kauf von Wohneigentum aufwenden. In Steglitz-Zehlendorf sind es immer noch 29,4 Prozent, in Tempelhof-Schöneberg 26,9 Prozent, in Reinickendorf müssen durchschnittlich rund 26,6 Prozent des Einkommens für Zinsen und Tilgung verwendet werden und in Spandau 26,3 Prozent. Für Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg konnte die Erschwinglichkeit nicht berechnet werden, da aus diesen Bezirken keine Eigenheimpreise vorliegen.
Im Städtevergleich schneidet Berlin gut ab
Im Städtevergleich liegt Berlin mit einem Wert von 99 Punkten in der Erschwinglichkeit hinter Hamburg, Leipzig (beide 115 Punkte) und Dresden (119 Punkte). "Dieses Ergebnis mag überraschend sein. In Hamburg sind Eigenheime in der Regel natürlich teurer als in Berlin", erläutert Schick. Dass die Bedingungen in Hamburg dennoch günstiger seien, erkläre sich durch das unterschiedliche Verhältnis des verfügbaren Einkommens zum jeweiligen Eigenheimpreis. Somit müssen Berliner im Schnitt 25,3 Prozent zur Eigenheimfinanzierung verwenden, während Käufer in Hamburg bei gleichen Voraussetzungen durchschnittlich nur 21,7 Prozent investieren müssen.
Am schwersten erschwinglich sind Eigenheime in München. Die bayrische Hauptstadt erreichte nur 58 Indexpunkte - dies entspricht immerhin 43,1 Prozent des Einkommens. "Die Preise in bereits jetzt schwer erschwinglichen Städten werden auch in Zukunft steigen", erwartet Schick. In Berlin rechnet er vor allem aufgrund der zunehmenden Aufwertung einzelner Wohngebiete, beispielsweise durch die Schließung der Flughäfen Tegel und Tempelhof, mit einem Anstieg der Preise in derzeit noch erschwinglichen Lagen.
Bundesweiter Vergleich
Im Vergleich müssen Haushalte im Westen Berlins für den Kauf eines Eigenheimes einen größeren Anteil Ihres Einkommens aufwenden als im Bundesdurchschnitt. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum im Osten der Hauptstadt entspricht dagegen dem deutschen Mittel.
"Bis vor wenigen Jahren war der Ankauf einer eigenen Immobilie in Berlin noch zu günstigeren Bedingungen möglich als bundesweit", erinnert Schick. Dass die Werte sich annähern, hänge damit zusammen, dass sich das Verhältnis von Eigenheimpreisen und Einkommen in Deutschland allgemein zugunsten der Immobilienkäufer entwickelt hätten. "Die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt blieben hingegen weitgehend stabil", erklärt Schick.
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